律师游记：活力金边
尚法 勤勉 精专 共赢
在相当长的一段时间里，柬埔寨旅游都是东南亚旅游的小众产品。直到现在，大多数国人对于柬埔寨及其首都金边仍处于一无所知的状态。近年来随着柬埔寨的迅速发展以及中柬民间交流的增多，越来越多的国人开始前往这个有着灿烂吴哥文化的国家旅行、贸易和投资。
上个月我和先生去了趟金边旅行，回来后就在金边的所见所闻写了这篇游记，希望能给大家直观地展现一下这座神秘但充满活力的东南亚都会城市。
（占据金边交通枢纽位置的独立纪念碑。图片来源网络。）
石晓娜 实习律师
广东金桥百信律师事务所
金边在哪里：东盟之心
柬埔寨在东盟里的位置十分讨巧，在地理上几乎位于东南亚正中央位置，所以其首都金边有时也被称为“东盟之心”。柬埔寨位于中国一带一路战略带上，也是在建的泛亚铁路的连结点之一，一直以来同中国保持着良好的政治、经济关系。
（图片来源网络）
柬埔寨面积为181,035平方公里，约等于广东省或贵州省那么大。2016年人口有1576万（贵州省同年为3555万人），2017年人均GDP为1384美元（贵州省同年约为5600美元，全国倒数第三位）。从人均GDP上可得知，柬埔寨刚刚摘掉“世界上最不发达国家”（人均GDP低于1000美元）的帽子，其人均GDP仍远远低于我国内陆不发达省份。
关于柬埔寨首都金边，百度百科是这样介绍的：“金边，柬埔寨王国首都，柬埔寨最大城市，为柬埔寨政治、经济、文化、交通、贸易、宗教中心。金边面积375平方公里，2015年人口约220万（1998年约86万），人口成长率为3.92%。金边坐落在湄公河与洞里萨河之间的三角洲地带。90%的金边市居民信奉佛教，少数人信奉回教与基督教。使用的官方语言为柬埔寨语，并有少数的英语与法语。”
（大皇宫外的鸽群。图片来源网络。）
其中，金边的面积之小与人口之多最令我惊讶！金边面积375平方公里，仅是海南省会城市海口（3145.93平方公里）的八分之一，而人口总数竟然与海口几乎持平，而且还在快速增长中！当我刚查到上述数据时，我曾反复确认，生怕自己看错了。然而事实就是：金边就是这么小，人口密度就是这么大，达到了可怕的每平方公里接近6000人！而根据百度查询出的结果：海口人口密度约880人／平方公里；深圳的人口密度为5963人／平方公里。也就是说，金边的人口密度与国内人口密度排名第一的城市深圳不相上下！
而且柬埔寨人口平均年龄仅27.8岁，是全球最年轻的国家之一，其中30岁以下的年轻人占总人口的70%，可以说，这个国家的人口红利极为可期。
金边初体验：物价不是一般的贵
我原以为金边会像泰国的曼谷或清迈一样物美价廉。去年去清迈旅行时，古城里干净整洁的民宿也就100-200元／晚，五星级酒店600-800元／晚；外出吃饭，满满一桌菜折合人民币也才100多块钱，坐当地的突突车或者UBER，城内一趟不过几块钱；即使打车去远郊动物园，也才40多元人民币。总之，泰国当地的物价大概是国内一二线城市的1/2-2/3。鉴于此，去金边之前，我们了解到柬埔寨是美金计价，就很乐观地换了五百美元现金，想着住宿费既然已经在线支付，那么三天的日常花销应该足够用。
结果，从金边机场到下榻的酒店仅8公里就花了30美金；从市区A地到市区B地2公里坐嘟嘟车花了3美金；普通吃顿饭两个人二三十美金；到当地较有名气的MALIS餐厅吃了一顿饭，点了四个菜加上服务费吃了100美金；去趟大皇宫每人门票10美金；商场里的massage每人每次30美金……三天下来，只是相当于中等档次的吃喝玩乐，没有其他现金shopping，基本上500美金见底。
（10美金一盘的沙拉，味道算是清新爽口……）
后来我特地了解了一下为什么金边物价如此之高。总结下来，第一是由于柬埔寨物产极不丰富，特别是制造业，几乎一针一线，都严重依赖进口。第二是因为据说金边至少生活着三十万外国人，尤其是核心区各国使馆林立，其周边的物价就水涨船高，严重高于这个国家的平均水平。第三，当时我们初来乍到、不懂比价，在交通方面确实多付了一些，选择的餐厅也属于金边中上档次，所以价格自然不太便宜。总之友情提示：去金边玩，还是务必带足美金……
在此给大家推荐一个当地的打车软件PassAPP, 堪称柬埔寨的“滴滴出行”，下载注册都十分方便，司机按导航行驶，到达目的地后可现金结算。它在旅行的后半段真的给我们节省了不少交通费以及同司机讨价还价的时间。
（柬埔寨的“滴滴出行”）
另外，通过参观柬埔寨国家博物馆了解到，其国民非常崇拜佛教里的金翅鸟。而金翅鸟在传说中，原本是一个英雄，后来机缘巧合，甘心成了印度教三大主神毗湿奴的坐骑（佛教和印度教的莫大渊源在此暂且不表）。金翅鸟具备勇敢、忠诚、隐忍的美德，在柬埔寨随处可见与其有关的雕塑和画像。个人感觉柬埔寨民众尊崇金翅鸟的那种情感，不亚于中国老百姓喜爱大闹天宫的孙悟空。我想，它在一定程度地反映出了柬埔寨人民的价值取向，也是一个地缘小国在漫长历史中经过反复斗争与妥协之后选择呈现出的一种精神面貌。
（金边国家博物馆的金翅鸟。图片来源网络）
金边房地产：高收益高风险
作为一名房地产律师，总改不了每到一个城市就习惯性地了解一下当地房地产市场的“职业病”。更何况，最近几年东南亚置业热度颇高，特别是我在北上广深的朋友，有不少前去泰国、马来西亚置业，近来甚至还有朋友咨询我越南置业的问题，让我不禁感慨：金钱永远是世界上最聪明的东西啊……
我向当地房地产代理机构了解到，金边的在售新房报价大多数在2000-4000美元/平方米，市区核心地段的房产出租率非常高，租金回报率惊人。据统计，金边的租金回报率达到了6.92%，排名全球第四、东南亚第一。金边的房屋出租率也极高，业主持有房屋时的空房率极小。
（图片来源网络）
个人认为，金边的房地产市场还是颇有潜力的。一方面是因为金边经济发展发展迅速，本国居民及外国人大量涌入；另一方面是由于金边原本就底子差，相比人口的迅速增加，公寓项目（含住宅和商用）的建设速度跟不上。柬埔寨的GDP增速最近十年一直在6-7%，据说是亚洲除中国外唯一保持如此持续高增长的国家。据世界银行预测，2018年柬埔寨的经济增长率将达到6.9%，而金边作为柬埔寨的政治、经济、文化、交通、贸易和宗教中心，更是被评估为东盟发展最快的城市。基于大趋势向好，所以其房地产的发展趋势也是颇为乐观。
（图片来源网络）
我们知道，看一个城市的房价，长期看人口，中期看土地，短期看金融。常见的影响城市房价的四个基本因素是：城市地位、邻近城市、经济人口基本面、供需关系；四个隐形关键因素：儿童数量的增速、上市公司的数量、财政收入、服务业占比。
对应地看金边，占据首都地位、邻近泰国和越南、经济多年快速增长、人口年轻化并且增长迅速、居民多而公寓少（当地人仍多住一种叫做“排屋”的自建房），所以房价上涨的基本面可以说非常理想。其他四个隐形因素时间所限我还没有仔细了解，以后有机会再研究一下。
目前在柬埔寨投资置业的最大风险也许就属政治风险了。另外，柬埔寨有点像80年代的中国，法律法规仍不是非常健全，贪腐和讲究人情关系比较严重。有八卦说有高官的孩子在金边市区开车鸣枪而警察不敢过问，而且金边的治安并不理想，晚上最好不要单独出门。这些都是在柬置业的不利因素。
但是，风险和收益永远成正比。吴晓波也曾说：2018年，买好资产，投穷国。快速发展中的柬埔寨虽然有这样或那样的问题，但是如果眼光够好 、出手够准，这个新兴市场也许会给予投资人意料不到的惊喜回报。譬如，日本永旺超市在金边投资了一个项目，据说原计划是十年收回成本，结果仅仅用了三年就实现了目标。我想如果柬埔寨能继续享有一个稳定和平的十年、二十年，它的未来一定非常美好。
附：金边市2020年都市计划图（图片来源于网络）
作者声明：本文为一篇房地产律师的东南亚游记，非专业论文，不构成任何投资建议。文中所引用信息均来自市场公开资料，作者对所引用信息的准确性和完整性不作任何保证。
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